תובענה לסעד הצהרתי

29 מאי 2019

פסק דין

תובענה לסעד הצהרתי לפיו התובע, מר שמאי בסון (להלן: "התובע") הינו בעל מחצית מהזכויות בנכס מקרקעין ברחוב זית 12, בחבצלת השרון, הידוע גם כגוש 8333, חלקה 48 (להלן: "הנכס"), ולפירוק השיתוף בזכויות בנכס בדרך של מכירתו וחלוקת התמורה בין התובע ובין הנתבעים, גב' אביבה נחמני, מר יונתן בסון וגב' הדר עשהאל-בסון (להלן: "אביבה", "יונתן" ו"הדר" בהתאמה, וביחד "הנתבעים"), בעלי מחצית הזכויות בנכס מתוקף ירושה. לצורך ביצוע המכירה כאמור, מתבקש אף מינויה של ב"כ התובע, ככונסת נכסים לנכס.

א. רקע עובדתי

1. הנתבעים הינם ילדיו של מר יוסף בסון ז"ל (להלן: "המנוח"), אשר נפטר ביום 21.3.2000. המנוח עבד כמתווך נדל"ן, ובשנת 1974 רכש לעצמו את זכויות החכירה בנכס נושא הליך זה, אשר נרשמו על שמו בשנת 1979.
2. ביום 9.2.1984 חתמו המנוח והתובע, שהיו אחים, על הסכם בכתב יד, שכותרתו "הסכם מכר", ובו מכר המנוח לתובע מחצית מזכויותיו בנכס, בתמורה לסך של 15,000 דולר ארה"ב. הן המנוח והן התובע לא נעזרו בעורך דין לצורך כריתת ההסכם, ועסקת המכר לא דווחה לרשויות השונות. בנוסף, המנוח והתובע לא פעלו לרשום את העברת הזכויות האמורה על שמו של התובע, ומלוא הזכויות נותרו רשומות על שם המנוח.
3. עד לפטירת המנוח פעלו הוא והתובע בצוותא כבעלים משותפים, חלקו את הוצאות הנכס ואת רווחיו, ובמשך תקופה מסוימת אף הפעילו בו פאב במשותף.
4. ביום 21.3.2000 נפטר כאמור המנוח. יורשיו היו ילדיו, הנתבעים. באותה עת היו ילדיו הצעירים של המנוח, יונתן והדר, חייל בצבא וחיילת משוחררת בהתאמה. התובע המשיך לטפל בנכס, לתחזק ולהשכיר אותו, ונהג להעביר ליונתן והדר מחצית מדמי השכירות ששולמו בעבור הנכס, לאחר שאביבה, בתו הבכורה של המנוח, ויתרה על חלקה בהכנסות אלה לטובת אחיה הצעירים יותר.
5. בתחילת שנת 2017, ולאחר שאשתו של התובע חלתה במחלה קשה, הזדקק התובע למקור מימון, ובהתאם פנה אל הנתבעים בבקשה כי יסכימו למכור את הנכס. הנתבעים הסכימו למכירה, והנתבע 2, יונתן, אף לקח על עצמו את משימת איתור רוכש לנכס.
6. ברם, כאשר אותר רוכש פוטנציאלי לנכס, בסכום של 3.3 מיליון ₪, הודיעו הנתבעים לתובע כי הוא זכאי לרבע בלבד מהתמורה בגין הנכס, ולא למחציתה. לאחר מכן, נאותו הנתבעים להעביר לו סכום של מיליון ₪ מהתמורה. התובע סירב לכך, והצדדים נכנסו לסכסוך אשר בסופו הוגשה המרצת הפתיחה דנן, במסגרתה עותר התובע לסעד הצהרתי לפיו הוא בעל 50% מזכויות החכירה בנכס, לפירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירה, ולמינוי באת כוחו ככונסת נכסים לצורך מכירת הנכס.
7. לשלמות התמונה אציין, שבתחילה הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט לענייני משפחה בחודש ינואר 2018, אלא שבחודש יולי 2018 התקבלה החלטת בית המשפט, בהסכמת הצדדים, שהסכסוך אינו בסמכותו, ובהתאם הוגשה המרצת הפתיחה כאן.
8. הנתבעים הגישו תגובה להמרצת הפתיחה, וכן הגישו בקשה לסילוקה על הסף.
9. ביום 19.12.2018 התקיים דיון לפני במעמד הצדדים. לנוכח נסיבות העניין ובעיקר הקרבה המשפחתית בין הצדדים, נעשה על ידי מאמץ לסיים את ההליך בפשרה ובין היתר הצעתי להם להכריע בסכסוך על דרך הפשרה ולחסוך את ניהול ההליך על משמעויותיו, ואולם לצערי לא התקבלה הצעתי, והצדדים בחרו לעמוד על ניהול ההליך. בהתאם, התקיים ביום 26.12.2018 דיון הוכחות, במסגרתו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים, והצדדים הגישו סיכומיהם.

ב. תמצית טיעוני הצדדים
תמצית טיעוני התובע
10. התובע טוען כי רכש מחצית מהזכויות בנכס, וכי שילם למנוח את מלוא תמורתן המוסכמת בסך של 15,000 דולר. ברם, טוען התובע, העברת הזכויות לא נרשמה ולא דווחה, בין היתר לנוכח קשיים שונים מול הרשויות. אין חולק, מכל מקום, שהזכויות בנכס נותרו רשומות במלואן על שם המנוח, ונרשמו לאחר פטירתו בהתאם לצו ירושה בחלקים שווים על שם שלושת יורשיו. לטענת התובע, לנוכח הקרבה המשפחתית בין הצדדים לא ראו הם צורך לדווח או לרשום את העסקה, והיחסים המשותפים ביניהם בקשר עם הנכס התנהלו מתוך אמון הדדי, אחווה ורצון טוב.
11. עוד טוען התובע כי הוא והמנוח ניהלו את הנכס בצוותא בין השנים 1984 – 2000, טיפלו באחזקתו השוטפת ובהשכרתו לשוכרים, חלקו באופן שווה את הכנסותיו, ונשאו באופן שווה בהפסדיו. התובע מוסיף כי המנוח, אשר היה כאמור מתווך מקרקעין, טיפל בנושא השכרת הנכס וחילק את דמי השכירות באופן שווה בינו ובין התובע.
12. לטענת התובע אף לאחר פטירת המנוח, המשיכו הצדדים לפעול בנכס כבעלים במשותף, כאשר הוא לקח על עצמו את מלוא ניהול הנכס, בשמו ובשם יורשיו של המנוח, אחייניו, לנוכח גילם הצעיר והעובדה כי היו טרודים בבעיות אחרות באותה העת. בין היתר, טוען התובע כי פעל לקיים ולחדש את הסכמי השכירות על הנכס, הוציא כספים מכיסו לצורך תחזוקה שוטפת, וחילק את דמי השכירות באופן שווה בינו ובין הנתבעים 2 ו-3, כאשר רק הוצאות מהותיות עבור הנכס נוכו מדמי השכירות שהועברו לנתבעים, ולא ההוצאות השוטפות. עוד טוען התובע כי העביר מעת לעת לנתבעים 2 ו-3 גם את חלקו שלו בדמי השכירות על הנכס, וזאת על מנת לסייע להם.
13. בתו של התובע, עו"ד סאלי בסון, סייעה לו בעבודתו בקשר עם הנכס, ופעלה עבורו וכן בשם הנתבעים, אשר ייפו את כוחה לפעול בשמם, מול הרשויות השונות. כנטען בכתבי הטענות שהוגשו מטעם התובע, היו הנתבעים מודעים היטב לחלוקת הזכויות בנכס, ידעו כי לתובע יש זכות במחצית ממנו, ולא העלו כל טענה כנגד התנהלות הצדדים משך שנים, עד לשנת 2017.
14. כאמור לעיל, בשנת 2017 לקתה אישתו של התובע במחלה קשה, והוא נדרש למקור מימון על מנת לטפל בה, ועל כן ביקש את הסכמת הנתבעים למכור את הנכס. או אז, הודיע יונתן לתובע כי הם מסכימים למכירת הנכס, אך יסכימו להעביר לתובע רק רבע מהתמורה בגינו, ולא את מחציתה.
התובע טוען כי ניסה לנהל משא ומתן עם הנתבעים, אך אלה ניתקו קשר בפועל, וסירבו לניסיונות בטענה כי הם נדרשים לייעוץ משפטי קודם שיענו. בינתיים, חזר בו הרוכש הפוטנציאלי ומשך את הצעתו לרכוש את הנכס. התובע הפעיל הן את בתו והן את אחיו מר זמיר בסון (להלן: "זמיר") שאף העיד מטעמו בהליך כאן, בניסיון לדבר על ליבם של הנתבעים, אך ללא הצלחה.
15. במסגרת ההליך כאן טען התובע כי עילת תביעתו התגבשה רק במהלך שנת 2017, כאשר התברר לו שהנתבעים כופרים בבעלותו במחצית הזכויות בנכס, ומסרבים לאפשר לו לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו, לשיטתו. לפיכך, טוען התובע, לא חלה התיישנות של עילת התביעה ואף לא שיהוי בהגשתה, שכן התובענה הוגשה כאמור במקורה בחודש ינואר 2018 לבית המשפט לענייני משפחה, בסמוך לאחר שעלו יחסי הצדדים על שרטון, ורק בחודש יולי 2018 קבע בית המשפט לענייני משפחה שאין לו סמכות לדון בסכסוך.
16. ביחס לטענה כי התובע ביצע פעולות בשם הנתבעים בלבד כבעלי הנכס, כגון הגשת תביעה מנהלית ופניות למנהל מקרקעי ישראל, וכי בעקבות פעולות אלה הוא מושתק ומנוע מלטעון שהנתבעים אינם בעלי מלוא הזכויות בנכס, משיב התובע כי פעל בשם הנתבעים שכן הם היו רשומים כבעלי הזכויות, בידיעתם ובהסכמתם, ולאור הקרבה המשפחתית והאמון ששרר ביניהם לא נרשמו זכויותיו בנכס גם לאחר פטירת המנוח.
התובע מוסיף ומצביע על כך שבשנת 2007 חתמו הנתבעים על ייפוי כוח עבור עו"ד בסון, בתו, על מנת לאפשר לה לפעול בשמם ומטעמם ביחס לנכס. לשיטת התובע, מעשים אלה אך מחזקים את טענתו כי הצדדים נהגו בנכס מנהג בעלים במשותף, ואין בהם כדי להראות ויתור שלו על זכויותיו בנכס, אלא על כך שעשה כל שביכולתו לפעול לטובת הנכס, לתחזק ולהשביח אותו. התובע טוען בנוסף כי הגשת העתירה המנהלית בשם הנתבעים נבעה מכורח המציאות, לאור העובדה שזכויותיו בנכס לא נרשמו כאמור, ועל כן לא הייתה לו האפשרות להגיש את העתירה בשמו.
17. זמיר, במסגרת חקירתו הנגדית בדיון שהתקיים ביום 26.12.2018, העיד שאינו זוכר האם נכח או לא נכח במועד חתימת הסכם המכר, אך אישר כי ידוע לו מידיעה אישית על כך שהמנוח והתובע ניהלו ביחד עסק בנכס, ועל כך שהתובע הוא שניהל ותחזק את הנכס, העסיק בעלי מקצוע ושילם להם, אסף את דמי השכירות והעביר לנתבעים את חלקם בהם.
18. התובע עצמו במסגרת חקירתו הנגדית טען כי לאורך השנים הציע לנתבעים מעת לעת למכור את הנכס, אך הם דחו את המכירה פעם אחר פעם בתקווה לקבל סכום גבוה יותר בעבור הנכס, שכן ידעו שהתובע יקבל מחצית מהתמורה בעוד המחצית השנייה תתחלק בין שלושתם. בנוסף, טען התובע בתחילה כי הציג את הסכם המכר לנתבעים לפני תחילת ההליכים המשפטיים בין הצדדים, אך לאחר מכן חזר בו מהצהרה זו והסביר כי לא היה בידי הנתבעים העתק מהסכם המכר בתחילת הסכסוך ביניהם.
19. התובע לא הציג אסמכתאות לכך שהעביר לנתבעים מחצית מדמי השכירות לאורך השנים, ולא הציג אסמכתאות להוצאות שהוציא עבור הנכס, פרט לעדותו של זמיר במסגרת הדיון, ולהצהרותיו שלו בתצהירו ובחקירתו. עם זאת נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים שאכן הועברו כספי דמי שכירות והוצאו הוצאות בגין הנכס. בנוסף, לא ידע התובע לפרט אילו קשיים בדיוק היו ברישום זכויותיו בנכס מול המנהל ורשויות אחרות, והסביר כי סמך על המנוח – אחיו, משך כל השנים, והאמין שכאשר יבוא המועד למכור את הנכס, תועבר אליו מחצית התמורה גם ללא רישום הזכויות לאור היחסים הקרובים בין הצדדים והתנהלותם ארוכת השנים ביחס לנכס.

תמצית טענות הנתבעים
20. הנתבעים טוענים בכתבי טענותיהם, כי הם בעלי מלוא הזכויות בנכס, בתור יורשיו היחידים של המנוח, וכי זכויותיהם אלה נרשמו כדין.
21. עוד טוענים הנתבעים שבמועד בו נפטר המנוח היו הנתבעים 2 ו-3 צעירים ולא מנוסים, ומצאו עצמם יתומים מאב וללא תמיכה מאימם, שחזרה למקום מגוריה בהולנד שנים קודם לכן. הנתבעת 1, מצידה, הייתה טרודה בסכסוך משפטי נפרד באותה העת, ולא היה לה הפנאי לטפל בענייני הנכס. הנתבעים טוענים שהתובע ובתו הציגו להם מצגים בעל-פה כאילו לתובע מחצית הזכויות בנכס, ובפועל השתלטו עליו ועשו בו ככל העולה על רוחם, כאשר הנתבעים, שלא רצו לעורר ויכוחים מול בני משפחתם, איפשרו פעולות אלה ואף חתמו על ייפוי כוח עבור עו"ד בסון שפעלה מטעמם מול הרשויות.
22. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי עד לתחילת ההליכים המשפטיים בין הצדדים, לא הוצגו להם אסמכתאות ביחס לזכויותיו של התובע בנכס, ואף לא הוצגו להם מסמכים בכתב בדבר הנכס עצמו, לרבות הסכמי השכירות וההוצאות שהוציא התובע ביחס אליו. הנתבעים אינם מכחישים שהתובע העביר להם כספים, אך טוענים כי מעת לעת קוזזו סכומים מדמי השכירות בגין הוצאות של הנכס, ללא התייעצות עימם או הסברים מפורטים בדבר הצורך לקיזוז.
בין היתר, טוענים הנתבעים כי הסכם המכר מהווה עדות כבושה אשר משך 34 שנה לא נזכרה בשיחות בין הצדדים, ואף לא הוצגה לנתבעים כאשר אביהם המנוח עוד היה בין החיים. אציין כי בתחילת ההליך טענו הנתבעים כי כתב ידו וחתימתו של המנוח בהסכם המכר זויפו, ואולם בהמשך חזרו בהם מטענה זו.
לחילופין, טוענים הנתבעים בתגובתם, כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין בלבד, כי אינו מלמד על גמירות דעת ואינו מסוים דיו, וכי המרצת הפתיחה נעדרת הסברים לנושאים בסיסיים כגון: מדוע מכר המנוח מחצית מזכויותיו לתובע; מדוע לא דווחה העסקה לרשויות, ומדוע לא הועברו הזכויות משך 34 שנים; מדוע נערך הסכם המכר ללא מעורבות של עורך דין, ומדוע נכללה בו תניה לפיה היה מנוע התובע מלמכור את חלקו בנכס ללא הסכמת המנוח. לכל אלה, טוענים הנתבעים אף בסיכומיהם, לא ניתן הסבר מספק, ועל כן מתחזקת לשיטתם האפשרות כי מדובר בהסכם למראית עין המכיל אותות תרמית רבים.
עוד טוענים הנתבעים, כי לא הוכח להם בפועל שהתובע שילם למנוח את התמורה בגין הזכויות, בסך של 15,000 דולר. הנתבעים לא הציגו עמדה מפורטת בדבר העסקה האמיתית בין הצדדים, ככל שהסכם המכר הינו הסכם למראית עין, אך העלו השערה כי אפשר ומדובר בהלוואה בין הצדדים, או בניסיון של מי מהצדדים להתחמק מתשלום מס.
23. הנתבעים אינם מכחישים כי הסכימו למכירת הנכס, ועמדו על כך שהמכירה תתבצע דרכם. בתגובתם להמרצת הפתיחה טוענים הנתבעים כי התברר להם בדיעבד, במסגרת הליך המכירה, כי התובע גוזל את כספם ולוקח לעצמו את דמי השכירות, וכי על מנת להימנע מסכסוך משפחתי, הם הסכימו, לפנים משורת הדין, שהתובע יקבל רבע מהתמורה בגין הנכס.
24. בדיון שהתקיים ביום 26.12.2018, העידו שלושת הנתבעים בפני, ואישרו שאין הבדל מהותי ביניהם בעובדות הידועות להם. בהתאם, היה יונתן הנחקר העיקרי, כאשר אביבה והדר נחקרו חקירה קצרה יותר.
25. בחקירתו העיד יונתן שההסכם בין התובע והמנוח לא היה מוכר לו בטרם החל ההליך המשפטי בין הצדדים, וכי אינו יכול להסביר בדיוק מדוע האמינו משך שנים כי אכן הייתה בעלות משותפת בנכס (עמ' 16 שורות 12-14 לפרוטוקול הדיון מיום 26.12.2018). יונתן לא הכחיש שהיה מודע כל העת לכך שהתובע טיפל בענייני העסק לאחר פטירת המנוח, והסביר כי לא ערער על הזכות שהוצגה לו, מטעמים של כבוד למבוגרים במשפחה ורצון שלא לעורר מריבות. לגרסתו, רק כאשר החלו ניסיונות ממשיים למכור את הנכס, התעוררה אצל הנתבעים התהייה שמא מסתירים מהם מידע.
אציין, כי מתשובותיו של יונתן עולה כי נושא מכירת הנכס עלה בעבר, אך נדחה מתוך מחשבה להשביח את הנכס:
"ש. למה רצית למכור את הנכס ולמה רצית לתת לו רבע אם לא מגיע לו שום דבר?
ת. במשך כל השנים שמאי רצה למכור. אני תמיד אמרתי לו שאנחנו נמכור אבל כרגע לא כי אני חשבתי שיש עוד אפשרות לנסות להשביח את הנכס הזה בשביל שכולם יהנו ממנו יותר.
ש. מי זה כולם, גם שמאי? (התובע, הערה שלי – י.ש).
ת. כן, כולם זה גם שמאי."
(עמ' 17, שורות 8-13 לפרוטוקול)
26. יונתן לא הכחיש שהתובע העביר אליו ולאחותו שיקים של דמי שכירות על הנכס, אך ציין כי השיקים לא היו תמיד בסכומים זהים, וכי להבנתו היו הוצאות על הנכס מעת לעת.
27. אביבה בחקירתה ציינה כי במועד בו נפטר המנוח הייתה בעיצומו של הליך גירושין. כאשר פנה אליה התובע בסמוך לאחר פטירת המנוח ועדכן כי הוא יטפל בענייני הנכס, ויתרה, על דעת עצמה ומרצונה, על חלקה בדמי השכירות לטובת יונתן והדר. עוד ציינה שאין מחלוקת כי התובע הוא שטיפל בנכס ובהסכמי השכירות שנכרתו בעניינו לאורך השנים.
28. בהמשך חקירתה אישרה אביבה שלאורך השנים לוותה כספים מזמיר, אחי אביה, ללא הסכם בכתב וכי השיבה לו את הסכומים שלוותה פרט לחלקו של סכום אחד שעליו מחל לה זמיר. כאשר נשאלה האם נהוג במשפחה ללוות כספים ללא הסכם, השיבה כי אינה מכירה את המשפחה (עמ' 20, שורות 16-17 לפרוטוקול).
29. הדר בחקירתה אישרה כי אינה יודעת יותר מיונתן ביחס לנכס ולניהולו לאורך השנים, אך ציינה כי היא חושבת, כיום, שהנתבעים שגו כאשר נתנו אמון בתובע וקיבלו את גרסתו כי הוא בעל זכויות בנכס.

ג. טענות סף

30. ביום 21.11.2018 הגישו הנתבעים בקשה לסילוק המרצת הפתיחה על הסף (להלן: "הבקשה"), בטענם כי עילת התביעה נולדה במועד רכישת הנכס, בשנת 1984, ולחילופין במועד פטירתו של המנוח, קרי בשנת 2000, ובהתאם, התיישנה זה מכבר. הנתבעים מציינים בנוסף כי אין חולק שהתובע היה מודע לכך שהם נרשמו כבעלי הזכויות בנכס בהתאם לצו הירושה, וכי התובע אף פנה בשמם לרשויות ופעל להגיש הליך מנהלי בשנת 2007, והכל תוך הצהרה כי הנתבעים הם בעלי מלוא הזכויות בנכס, וכאשר התובע לא עומד על זכויותיו הנטענות בו.
לחילופין, טענו הנתבעים כי המרצת הפתיחה הוגשה בשיהוי, וכי התובע הסתיר במסגרת תביעתו את התביעה המוקדמת יותר שהגיש בבית המשפט לענייני משפחה.
טענה נוספת של הנתבעים היא שיש לסלק את התביעה על הסף מטעמי מניעות והשתק, שכן התובע ובתו עו"ד סאלי בסון הגישו בקשות ואף ניהלו הליך מנהלי בשם הנתבעים, כבעלי הזכויות היחידים בנכס מתוקף ירושה, ומנועים כעת מלהתכחש למצגים שהוצגו על ידם בעבר בהקשר זה.
לסיום, טוענים הנתבעים שהתובענה אינה מגלה יריבות ועילת תביעה מולם, שכן לא ניתן לפרק שיתוף במקרקעין כאשר התובע אינו נחשב כבעל זכויות בהן, כי ההליך נמצא בסמכותו של בית משפט השלום, ולא בסמכות בין משפט מחוזי, וכן כי יש לנהל את ההליך לא כהמרצת פתיחה אלא כתובענה רגילה.
התובע הגיש תשובה לבקשה, בה התייחס לכל טענות הנתבעים, והנתבעים הגישו תגובה לתשובה. כן התייחסו הצדדים לבקשה במסגרת סיכומיהם.
31. אבחן תחילה את טענות הסף.
התיישנות
32. במסגרת הבקשה טוענים הנתבעים כאמור, כי עילת התביעה, ככל שקיימת כזו, נולדה לכל המוקדם במועד כריתת הסכם המכר, קרי כ-34 שנים בטרם הוגשה התובענה, ולכל המאוחר כאשר נרשמו זכויות הנתבעים בנכס, בשנת 2011, ובכל מקרה, חלה עליה התיישנות.
33. התובע מנגד, טען בתשובתו לבקשה, כי משך שנים ארוכות לאחר כריתת הסכם המכר נהגו הצדדים מנהג בעלים משותפים בנכס, ולא הייתה לו סיבה לחשוב כי המנוח או הנתבעים יתכחשו לזכויותיו בו. בהתאם, לאור הקרבה המשפחתית בין הצדדים והתנהלותם המשותפת לאורך השנים, נולדה עילת התביעה רק כאשר הנתבעים התכחשו לזכויותיו, בשלהי שנת 2017.
34. התובע טוען כי משך כל השנים בהן ניהל את הנכס במשותף עם המנוח, ולאחר מכן כאשר טיפל בנכס והעביר את מחצית דמי השכירות בגינו לנתבעים 2 ו-3, לא כפרו האחרונים בזכויותיו בנכס ולא העלו כל טענה ביחס לניהולו את הנכס, ועל כן נולדה עילת התביעה לראשונה רק באותו מועד מאוחר.
35. הנתבעים בסיכומיהם מעלים השערה כי התובע מכוון לטענה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" (סעיפים 13-15 לסיכומי הנתבעים). טענה זו עולה לראשונה בסיכומי הנתבעים, לכאורה "בהשלמה" לבקשה, ובהתאם נטענת בהרחבת חזית, ואין מקום להתייחס אליה. בנוסף, אציין שהתובע פירט את תגובתו לבקשה, היה מיוצג בהליך, וחזקה עליו כי לו היה מבקש לטעון למנגנון של נאמנות קונסטרוקטיבית היה עושה כן בעצמו.
36. מכל מקום, לאחר בחינת טענות הצדדים, דעתי היא שעילת התובענה טרם התגבשה במועד כריתת הסכם המכר, שכן ברי כי אז לא הייתה לתובע עילת תביעה כנגד הנתבעים, ומשלא הוצגו ראיות סותרות לטענה כי התובע והמנוח ניהלו את הנכס במשותף עד לפטירתו.
גם במועד פטירת המנוח, טרם התגבשה עילת תביעה, שכן אין חולק שהתובע המשיך לנהוג בנכס כפי שנהג בטרם פטירת המנוח, והנתבעים לא ערערו על כך ולא העלו טענות כנגד ההתנהלות.
37. לאחר שעיינתי איפוא בכלל הראיות והעדויות שהוצגו בפני, נחה דעתי כי עילת התובענה התגבשה במלואה רק כאשר הנתבעים התכחשו לזכויותיו של התובע בנכס, והעלו – בפעם הראשונה – טענה כאילו לתובע אין חלק בנכס ומעולם לא היה לו כזה. קרי, לא לפני שנת 2017, כך שעילה זו טרם התיישנה.
38. אף אם אנקוט בקו מחמיר, ואקבל את הטענה כי עילת התביעה התגבשה כאשר נרשמו זכויותיהם של הנתבעים בנכס כיורשי המנוח, הרי שרישום זה נעשה ביום 13.1.2011. התביעה שהוגשה בבית המשפט לענייני משפחה, אשר קוטעת את מרוץ ההתיישנות בהתאם לסעיף 15 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הוגשה ביום 9.1.2018 – קרי, בתוך תקופת ההתיישנות. קטיעה זו של מרוץ ההתיישנות ותקופת הביניים שבין דחיית התביעה בבית המשפט לענייני משפחה והגשתה מחדש בבית משפט זה, מובילה למסקנה כי לא חלה התיישנות על עילת התביעה, אף בקו מחמיר זה.
39. לאור האמור נדחית טענת ההתיישנות.
שיהוי
40. במסגרת הבקשה טוענים הנתבעים כי מאותם טעמים שבגינם חלה התיישנות על עילת התביעה, לוקה היא גם בשיהוי חמור. הנתבעים טוענים כי התובע ויתר ומחל על זכויותיו בקשר עם הנכס, שעה שלא עמד עליהן משך שנים, ואף מטעם זה יש לדחות את התובענה.
41. התובע בתשובתו חזר וטען כי עילת התביעה התגבשה רק בשנת 2017, וכן כי התנהלותו לאורך השנים מלמדת כי הוא לא ויתר על טענתו לזכות בנכס, אלא להפך, פעל לשמר אותה. בנוסף ציין התובע כי הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, האם וכיצד השתנה מצבם לרעה, ובהיעדר שינוי לרעה לא ניתן לטעון לשיהוי.
42. משנדחתה טענת ההתיישנות, ומכל הטעמים לעיל, איני רואה מקום לקבל אף את טענת השיהוי. אין חולק כי הסכסוך בין הצדדים התעורר בפועל בשנת 2017, ולא זו בלבד שלא ניתן לסבור שמאותו מועד עד להגשת התביעה בבית המשפט לענייני משפחה חל שיהוי, אלא שמדובר בהחלט בזמן סביר.
43. על כן, גם טענת סף זו נדחית.

מניעות והשתק
44. עוד במסגרת הבקשה טוענים הנתבעים כי המצגים שהציגו התובע ובתו בפני מנהל מקרקעי ישראל וכן בפני ערכאות משפטיות, כאילו הנתבעים הם בעלי הזכויות היחידים בנכס, מהווים הודאת בעל דין בזכויות אלה, והתובע מנוע ומושתק כיום מלהתכחש לה.
45. התובע מצידו, טוען שלא הייתה ברירה אלא להגיש את התובענה בשם הנתבעים, שכן אין מחלוקת כי זכויותיו בנכס מעולם לא נרשמו. התובע חוזר וטוען כי לנוכח יחסי הקרבה בין הצדדים והאמון המשפחתי, לא ראה הוא צורך לרשום את הזכויות גם לאחר פטירת המנוח, והמשיך לפעול למען הנכס בהתאם לרישומים הקיימים.
46. בנוסף טוען התובע שהנתבעים הם שייפו את כוחן של עו"ד סאלי בסון ושל באת כוחו עו"ד עמית חקין לפעול בשמם ביחס לנכס, וכי הטענה כאילו הסכמה זו של הצדדים מהווה ויתור או עילת השתק לטענה לזכויות, הינה טענה חסרת תום לב.
47. לא אוכל לקבל את טענת הנתבעים גם בנושא זה. ייתכן שנפל פגם בכך שהתובע לא רשם את זכויותיו בנכס משך שנים, אך אין חולק שגם על פי עדויות הנתבעים, לא עלתה מעולם טענה מצידם כאילו לתובע אין חלק בנכס, משך אותן שנים בהם הוא פעל בשמם מול הרשויות. במצב דברים זה, לא ניתן להסיק כי התובע ויתר על זכותו, או כי קיים לגביו מעשה בית דין ביחס לזכויות בנכס.

סמכות עניינית, יריבות ועילת תביעה

48. בנוסף, טענו הנתבעים שלתובע לא קיימת עילת תביעה לפירוק שיתוף, שכן הוא לא שותף בפועל בנכס, ובהתאם אף אין לו יריבות לנושא זה אל מול הנתבעים.
49. מנגד השיב התובע, ומצאתי טעם בדבריו, כי התביעה לפירוק שיתוף כרוכה בתביעה לסעד הצהרתי כי יש לו זכויות בנכס. ככל שיימצא כי אין לו זכויות בנכס, ברי כי גם הסעדים האחרים לא יתקבלו, אך ככל שקיימות לו זכויות כאלה, הרי שמוקנית לו הזכות בדין לבקש פירוק שיתוף.
50. לסיום, טענו הנתבעים כי ערכאה זו נעדרת סמכות עניינית, שכן תביעות בנושא פירוק שיתוף במקרקעין הינן בסמכות בית משפט השלום. התובע מנגד טעם שבסמכותו של בית משפט השלום נמצאות תביעות ביחס לשימוש וחלוקה של מקרקעין, ולא של פירוק שיתוף, אשר נמצא בסמכות שיורית של ערכאה זו.
51. אמנם, פירוק שיתוף נמצא ככלל בסמכותו של בית משפט השלום, אך תובענה בדבר זכויות חכירה במקרקעין, אשר הסעד הראשון שהתבקש בהליך כאן נוגע אליהן, נמצא בסמכותה השיורית של ערכאה זו, מתוקף סעיף 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. ועל כן, ככל שטרם הוכרעה המחלוקת בנקודה זו, הדיון בה נערך במסגרת שלפני.
52. בהתאם, לא מצאתי לקבל גם טענות סף אלה.
53. סיכומם של דברים – הבקשה לסילוק התובענה על הסף נדחית. אפנה איפוא עתה לדון לגופם של דברים.

ד. דיון והכרעה

54. כזכור, ענייננו בתביעה לסעד הצהרתי, המורה כי לתובע 50% מזכויות החכירה בנכס מכוח הסכם המכר.
55. אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי במסמכים שהוצגו לפני ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, מצאתי כי התובענה מוצדקת, ויש לקבלה. להלן נימוקי:

הסכם המכר
56. כעולה מכתבי הטענות ומעדויות הצדדים, אין חולק כי הסכם המכר נכתב בכתב ידו של המנוח. בתחילה טענו אמנם הנתבעים כי ההסכם כולו מזויף, ואולם לאחר מכן חזרו בהם מטענה זו. בחקירתו של יונתן עמד הוא על הטענה כי חתימת המנוח על הסכם המכר זויפה, אך הוא לא ידע מי היה יכול לזייף אותה או מדוע (עמ' 12, שורות 1-8 לפרוטוקול). אציין כי טענה זו של זיוף נזנחה בסיכומי הנתבעים.
57. תחת טענת הזיוף, העלו הנתבעים טענה כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין בלבד, אשר נועד לכסות על עסקה אחרת – אך גם כאן, ללא השערה מוצקה איזו עסקה עומדת בפועל בליבו של ההסכם. כן לא הציעו הנתבעים מענה לשאלה, אם לא הועברו הזכויות בנכס לתובע לפי אומד דעת הצדדים, מדוע נהגו בו הצדדים מנהג בעלים משותפים משך מעל ל-30 שנה?
58. עוד טענו הנתבעים שההסכם נעדר מסוימות וגמירות דעת, אינו מכיל פרטים כגון מועד העברת הזכויות ומועד תשלום התמורה, ובכך ביקשו לתמוך בטענתם כי מדובר בהסכם למראית עין. לא אוכל לקבל טענה זו.
59. כידוע, יש לבחון חוזה בהתאם לנסיבות בהן נכרת, ולאומד דעת הצדדים בעת הכריתה, כמיטב יכולתנו לאמוד אותו בחלוף השנים ולאחר פטירת המנוח. ביחס לחוזה למראית עין נקבע בעניין ע"א 810/17 באשה נ' גרדג'י (פורסם בנבו, 31.10.2018) כך:

"כאשר בית המשפט נדרש לשאלה, האם מדובר בחוזה אשר נעשה למראית עין בלבד, עליו לקבוע מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה, ועד כמה הכוונה האמורה משתקפת בחוזה. רצונם של הצדדים, במעמד עריכת החוזה היא שאלה עובדתית, אשר התשובה לה מצריכה קביעת ממצאים עובדתיים על ידי הערכאה הדיונית…
מאחר שהטענה כי מדובר בחוזה למראית עין עשויה לייחס מרמה או מצג כוזב לאדם שהטענה מופנית כלפיו, נדרשת רמת הוכחה מוגברת, והצגת ראיות משכנעות לשם ביסוס הטענה. כפי שציינה השופטת א' פרוקצ'יה בעניין חזן, טענות בדבר "פיקטיביות של עסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התורמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת" (שם, בפסקה 31, וראו גם, עניין כהן, פסקה 7; ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס פ"ד לח(2) 191, 198 (1984)).

נפסק, בהקשר זה, כי בית המשפט רשאי לבסס את הקביעה בדבר כוונתם של הצדדים במעמד כריתת החוזה על כלל הראיות המוצגות בפניו, לרבות ראיות נסיבתיות. זאת, "שכן מטבע הדברים, בעלי חוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים להכין ראיות על קנונייתם" (ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1994)). על כוונת הצדדים בהקשר לחוזה שנכרת ביניהם ניתן ללמוד, בין היתר, מהתנהגותם, אשר יש בה כדי להעיד על יחסם לזכויות והחובות, הנובעות מהחוזה הנבחן (ראו: ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989); עניין בוחסירה, עמ' 262)."
(ההדגשות אינן במקור – י.ש.)
60. הנה כי כן, הנטל להראות שהסכם המכר הוא הסכם למראית עין מונח לפתחם של הנתבעים. נטל זה לא הורם על ידם ברמה המספיקה כדי לקבוע שמדובר בחוזה למראית עין.
ראשית, הנתבעים לא הציגו כאמור גרסה חלופית לעסקה בין הצדדים, ואין חולק כי איש מהנתבעים לא היה מעורב באופן אישי בקבלת ההחלטות של המנוח בקשר עם הסכם המכר ועם הנכס לפני פטירתו.
שנית, הנסיבות שלאחר כריתת הסכם המכר, בהן נהגו התובע והמנוח מנהג בעלים משותף בנכס עד לפטירתו (וזאת לפי עדותו של זמיר, שלא נסתרה, ועל פי עדות התובע עצמו), חלקו בהוצאות וברווחים מהנכס וניהלו אותו במשותף, מלמדות כי הצדדים רצו, במועד כריתת ההסכם או לכל הפחות בסמוך לאחריו, להיות שותפים בנכס.
שלישית, גם אם הסכם המכר נעדר פרטים טכניים כלשהם, הרי שעיקר הדברים נמצא בו, ואת יתרת הפרטים השלימו הצדדים בהתנהלותם משך שנים ארוכות. מדובר, בסופו של יום, בהסכם בין בני משפחה, אשר כעולה מעדותה של אביבה בדבר ההלוואות שקיבלה מזמיר, לא היה העיסקה הכלכלית האחרונה בין בני המשפחה שלא נתמכה בהסכם כתוב ומלא.

בנסיבות אלה, בהן גרסת התובע ביחס למטרת הסכם המכר לא נסתרה, ובה לא הוצגה גרסה חלופית בדבר היחסים בין הצדדים, לא ניתן לקבוע כי מדובר בחוזה למראית עין, ויש לפרש אותו כלשונו, ובהתאם לנסיבות העולות ממנו.
61. אציין, כי בסיכומיהם מעלים הנתבעים לראשונה טענה כי בהסכם המכר קיימים אותות מרמה, אשר יש בהם כדי להעביר את נטל ההוכחה אל התובע. הנתבעים לא פירטו אילו אותות מרמה נמצאים בהסכם המכר, וממילא, עלתה טענה זו כאמור לראשונה בסיכומיהם, כהרחבת חזית, ואין מקום להתייחס אליה.
62. סיכום ביניים – לא מצאתי יסוד לטענה כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין, ואני קובע איפוא שמדובר בהסכם שריר וקיים.
63. אציין בנוסף, כי מהראיות והעדויות שהונחו בפני עולה שהצדדים היו מודעים כל העת למצב ביניהם – התובע לכך שרק הנתבעים נרשמו כבעלי הזכויות בנכס, והנתבעים לכך שהתובע סבר שהוא בעל מחצית הזכויות בו, וכי אכן התעוררה מחלוקת בעניין רק כאשר הגיעה העת למכור את הנכס.
כך, לא העלו הנתבעים טענה או תביעה ביחס לכך שקיבלו שישה שיקים של דמי שכירות, ולא תריסר בכל שנה;
כך, כעולה מעדויות הנתבעים הם היו מודעים לכך שהתובע קיזז הוצאות שונות של הנכס מדמי השכירות, והם לא מחו על כך או העלו שאלות בדבר הקיזוז;
כך, כעולה מעדותו של יונתן האפשרות למכור את הנכס עלתה בעבר, אך נדחתה על ידו משסבר שניתן עוד להשביח את הנכס "לטובת כולם", כאשר לשיטתו "כולם" כלל גם את התובע. מכאן, שהנתבעים היו מודעים כל העת לאפשרות כי חלק מהתמורה בגין הנכס יגיע אל התובע;
כך, הנתבעים לא סיפקו הסבר מדוע התעורר בהם חשד כי מרמים אותם, או מה הביא אותם לחשוב שהתובע משלשל כספים לכיסו: לא הוצגו לפני הסכמי השכירות של הנכס ואף לא הוצגו על ידי מי מהצדדים סכומי השכירות שנגבו והועברו בשנים האחרונות. עוד לא הוצג פירוט או אסמכתא, אף לא בעדויות הצדדים, ל"מנוף לחצים כבד, כוחני ואפשר אף שיאמר ביריוני" אותו הפעילו כביכול התובע, עו"ד בסון וזמיר על הנתבעים (סעיף 7 לסיכומיהם);
כך, לא הציעו הנתבעים הסבר מניח את הדעת מדוע הציעו לתובע רבע מהתמורה על הנכס, ולאחר מכן סכום של מיליון ₪, כאשר הם טוענים שאין לו כל זכות בנכס, ואף לא מדוע לא הודיעו על אתר שאין לתובע זכויות בנכס כאשר פנה אליהם לראשונה, אלא ביקשו להתייעץ. משמע – גם לנתבעים היו ספקות בעניין אמיתות טענותיהם, וככל שספקות אלה אוששו, ראיות לכך לא הוצגו לפני.
64. יצויין כי בעוד שבמועד פטירת המנוח אפשר שהיו הנתבעים צעירים, חסרי מודעות ויכולת לכלכל את נכסיהם בעצמם, וחסרי רצון לחלוק על דעת אחי אביהם והמבוגרים האחרים במשפחה, הרי שמאז חלפו כ-18 שנים, הנתבעים התבגרו וסביר שכיום יש להם את הכלים לעמוד על זכויותיהם, ככל שחשבו כי אלה נפגעות. העובדה כי לא עשו כן משך כל הזמן הזה מלמדת כי מצב הדברים היה מקובל עליהם, וכי הם הכירו בעבר בזכויותיו של התובע בנכס.
65. בנוסף, במסגרת עדותו של יונתן, וכאשר נשאל על המגעים עם התובע בטרם הוגשה התביעה, ענה (עמ' 16 שו' 28-29): "בשלב הזה אני מעורער, אני לא יודע מה נכון או לא נכון לעשות, אני לא יודע אם ההסכם הזה כשר או לא כשר אני לא יודע איך להגיב ולכן רציתי להתייעץ." תשובה זו מעלה תהיה האם היה ידוע לו לכל הפחות כי קיים הסכם מכר, עוד בטרם החלו ההליכים כאן, גם אם הוא לא הוצג לו עדיין באותו שלב.
66. הנובע מכל האמור והמפורט, והעולה מהעדויות והראיות שהוצגו בפני – הסכם המכר, כאמור, תקף, והתובע לא ויתר או מחל על זכותו בנכס, שהייתה ידועה לנתבעים, יורשי המנוח. בהתאם, יש מקום להצהיר כי התובע הוא הבעלים של 50% בנכס, בהתאם להסכם המכר.
67. בשולי הדברים אעיר, שטענת הנתבעים לפטור מאחריות בהתאם לסעיף 133 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, אינה רלוונטית בנסיבות הקיימות, שכן התובע אינו תובע חוב מהעיזבון, אלא זכויות אשר הגיעו לו על פי ההסכם בחייו של המנוח ולאחר פטירתו, ואשר במצב דברים זה אינן חלק מהעיזבון. התובע אינו עותר להשבת חוב או שכר מהנתבעים, ונראה שטענתו לזכאות לדמי ניהול, שנזכרה בתביעתו לבית המשפט לענייני משפחה, י נזנחה בתביעתו כאן.

הצורך בפירוק השיתוף
68. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
69. משנקבע כי התובע זכאי ל-50% מהזכויות בנכס, הרי שהוא גם זכאי לדרוש את פירוק השיתוף על פי דין. יצויין שהנתבעים לא העלו גם כל טענה מדוע אין לפרק את השיתוף או כי מכירת הנכס תפגע בהם – נהפוך הוא, נראה שעוד בטרם החל ההליך, לא הייתה לנתבעים כל התנגדות למכור את הנכס.

ה. סוף דבר

70. לאור האמור, מתקבלת התביעה. בהתאם מוצהר בזאת כי התובע הוא בעל מחצית מהזכויות בנכס, כהגדרתו לעיל. לתובע זכות לפעול עפ"י זכותו בדין לפירוק השיתוף.
71. הנתבעים ישאו בהוצאות התובע בסך כולל של 25,000 ₪.
72. 5129371המזכירות מתבקשת להמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.
73. 54678313זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, כ"ד אייר תשע"ט, 29 מאי 2019, בהעדר הצדדים.

5129371
54678313
יעקב שפסר 54678313
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה